세금 주택임대 소득은 주택임대업을 통한 사업소득이므로 과세대상에 해당하고 주택임대시장은 서민의 주거생활안정 및 주택가격의 안정화 등의 목표와 밀접한 연관성을 가지고 있습니다. 주택임대 수입금 2천만 원 이하는 분리과세를 선택할 수 있고, 사업소득이므로 종합소득신고, 납부를 해야 합니다.
1. 세금 주택임대 소득 과세요건 및 방법
주택임대소득 과세 요건은 보유주택수와 임대주택의 월세, 보증금에 따라 다릅니다. 1 주택 보유자의 경우 월세수입과 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 하지만, 1 주택 보유자라도 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 주택임대소득세를 납부해야 합니다. 2 주택 보유자의 경우 월세수입은 과세되나 보증금 등 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 3 주택 이상 보우자의 경우 월세와 보증금 등 간주 임대료 수입 모두 과세됩니다. 주택수의 기준은 부부합산을 기준으로 하며, 다가구 주택은 1개의 주택으로 봅니다. 공동소유일 경우 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 전대 또는 전전세의 경우는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 사람의 주택으로 계산합니다. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하여 계산합니다. 또한 주택과 사업용 건물이 함께 있는 경우는 주택면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로, 주택 면적이 사업용 면적과 같거나 적은 경우 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다음은 과세 방법입니다. 주택임대업이라는 사업에서 발생하는 사업소득으로 다른 소득과 합산하여 6%~45%의 세율로 종합소득으로 과세합니다. 단, 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 분리과세를 할 수 있으며 주택임대소득에 대해서만 14%의 세율로 과세합니다.
2. 필요경비와 세액 계산
먼저 필요경비 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 크게 2가지 방법이 있으며 첫 번째로 장부기장에 따른 필요경비 계산 하는 방법입니다. 소득금액을 파악할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰놓고 그 사업에 대한 모든 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 장부게 기록, 관리하여 필요경비 역시 수입금액과 마찬가지로 장부에 기장한 내용을 바탕으로 계산합니다. 필요경비의 계산은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 주택임대소득의 필요경비로 봅니다. 두 번째 방법은 경비율 제도에 따른 필요경비 계산 하는 방법입니다. 고의 또는 재해 등 여러 가지 이유로 장부를 기장하지 안 했거나 기장했더라도 중요 부분이 허위로 작성한 경우 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 필요경비를 계산할 수 없는 경우 국세청장이 고시한 업종별 경비율을 이용하여 소득금액을 계산할 수 있습니다. 이를 추계과세라고 합니다. 추계가세 시 기준 경비율과 단순경비율이 있습니다. 주택임대업의 경우 직전 과세기간 수입금액이 2400만 원 이상이거나 해당과세 기간 수입금액이 7500만 원 이상인 경우 기준경비율을 적용하며 그 외의 경우 단순 경비율을 적용합니다. 기준 경비율에 의한 수입금액 계산할 경우 간편 장부 대상자인지, 복식부기 의무자인지 여부에 따라 계산방법이 달라집니다. 또한 기준경비율에 따른 소득금액과 단순경비율에 의한 소득금액의 2.8배를 비교하여 그중 적은 금액을 소득금액으로 인정하고 있습니다.
3. 세액감면 및 신고, 납부
영세임대주택사업자에 대한 세금부담을 줄이기 위해 일정한 요건을 충족하는 소형주택 임대사업자에 대해 세액 감면을 적용하고 있습니다. 세액 감면 요건은 세무서와 지자체에 모두 사업자등록을 하였을 경우, 국민주택규모 이하의 주택, 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원 이하, 임대보증금, 임대료의 중가율이 5% 초과하지 않을 것, 임대주택을 1회 이상 4년 이상(장기일반임대주택은 8년) 임대할 것입니다. 상속으로 인해 피상속인이 임대하던 임대주택을 상속인이 취득하여 임대하는 경우 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 포함하여 계산합니다. 감면받은 후 의무임대기간을 채우지 못한 경우 감면받은 세액과 이자 상당의 가산액을 소득세로 납부해야 합니다. 하지만, 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 바다 임대주택을 처분한 경우에는 의무 임대기간을 채우지 못했더라도 감면세액과 이자상당액을 추진하지 않습니다. 주택임대사업자는 해당 사업장의 현황을 해당 과세가간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 사업장 현황 신고를 해야 합니다. 그리고 이듬해 5월 1일부터 5월 31일까지 직전 연도 소득에 대해서 종합소득세 신고 및 납부를 해야 합니다. 5억 원 이상의 성실신고 확인대상자로서 성실신고 확인서를 제출해야 하는 경우에는 6월 30일까지 신고, 납부해야 합니다.
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