부동산을 투자하기 위해 법인을 설립하는 방법에는 두 가지 있습니다. 부동산을 전혀 보유하지 않은 상태에서 신규 법인을 설립할 수도 있지만, 개인이 가지고 있던 기존 부동산을 법인 명의로 전환하는 방법도 있습니다. 기존 부동산을 법인 명의로 전환하는 방법은 세 감면 포괄양수도와 세 감면 현물출자가 있습니다.
1. 법인 설립하는 방법 세 감면 포괄양수도
법인 설립하는 방법중 하나인 세 감면 포괄양수도는 법인을 새로 설립하면서 동시에 기존 개인사업자가 가지고 있던 자산과 부채를 한꺼번에 인수하는 방식입니다. 주로 현금자산이 풍부한 고소득 자영업자들에게 적합한 방법입니다. 예를 들면 조그만 상가를 임대하여 고깃집을 운영합니다. 이때 처음에는 남들처럼 개인사업자로 시작을 합니다. 그런데 고깃집이 입소문을 타면서 대박이 터졌고, 때마침 상가 주인이 건물을 내놓는다 하여 건물을 매입하게 됩니다. 그런데 소득이 많다고 소유한 부동산까지 생겨나니 세금이 늘어나게 됩니다. 이런 경우 법인을 설립할 수 있습니다. 예시처럼 현금자산은 많지만 보유한 부동산의 수는 적은 경우 세 감면포괄양수도를 이용해서 법인으로 전환하는 게 좋습니다. 먼저 법인을 설립 후 개인사업자 명의의 사업체를 통째로 인수합니다. 설비뿐만 아니라 부채까지 법인으로 한 번에 싹 가져옵니다. 이것이 세 감면포괄양수도입니다. 이과정은 법인 설립 후 3개월 이내에 이뤄져야 합니다. 짧은 기간 안에 법인으로 전환할 수 있다는 장점도 있지만 문제는 충분한 현금이 있어야 합니다. 만약 고깃집 건물이 10억짜리이고 대출이 없다면 이 건물을 인수할 때 현금 10억 원이 필요합니다. 그만큼의 자본을 출자할 여력이 없다면 불가능한 방법입니다.
2. 세감면 현물출자
세 감면 현물출자는 말 그대로 돈이 아니라 부동산 등의 현물로 출자하는 것입니다. 이을 위해서는 전제조건이 있습니다. 신설될 법인에 출자할 부동산은 이미 사업용 자산으로 인정받아야 합니다. 즉 개인소유의 물건을 곧바로 법인에 현물 출자를 할 수는 없고, 먼저 임대 또는 매매사업용 주택으로 등록한 후 다시 법인에 현물출자를 해야 합니다. 현물출자를 할 부동산의 가치를 평가해야 합니다. 세무사를 통해서 감정평가사와 법무사를 고용해 부동산의 감정평가를 할 수 있습니다. 현물출자에서 감정평가는 매우 중요합니다. 감정평가금액에 따라 출자금액이 결정되고, 앞으로 설립할 법인의 자산규모가 정해집니다. 부동산의 감정평가 금액이 10억 원이면 출자도 10억 원이 됩니다. 그런데 감정평가 금액 결과가 실제 시세와 다른 경우도 많이 있습니다. 감정평가를 할 때에는 해당 물건 인근에 위치한 비슷한 주택이 얼마에 거래되었는지, 분기별 대략적인 거래가격이 얼마인지 등을 참고하기 때문입니다. 감정평가 금액이 높으면 법인의 자산규모도 커진다는 장점이 있지만, 반드시 유리한 것은 아닙니다. 현물출자를 한다고 해도 개인 입장에서는 법인에게 양도하는 것이기 때문에 그만큼의 양도 소득세를 내야 합니다. 다만 이세금은 개인이 지금 당장 내는 것이 아니고, 나중에 법인이 물건을 매매할 때 포함해서 내게 됩니다.
3. 현물출자 시 법원인가
세감면세 감면 현물출자는 세 감면 포괄양수도와 달리 법원의 인가가 필요합니다. 현물출자는 좀 더 엄격한 관리가 필요한 설립에 포함되기 때문입니다. 엄격한 관리를 하는 이유는 회사를 설립할 때 위험요소가 있다고 판단되는 경우입니다. 회사를 설립할 때 자본금을 돈으로 출자하지 않고 현물로 하면 그 현물의 가치와 서류상의 가치가 다를 수 있기 때문입니다. 예를 들면 투자법인을 설립하기 위해 강원도 산골짜기 땅을 현물출자할 때 실제로는 1000만 원 땅이지만 친구가 감정평가사라서 이 땅의 가치를 10억 원으로 평가살 수 있습니다. 법이 현물출자에 더 엄격한 잣대를 들이대는 것은 이런 위험성 때문입니다. 다만 모든 현물추자에 법원 인가가 필요한 것은 아닙니다. 상법 시행령 제299조에는 제290조 제2호 및 제3호의 재산총액이 자본금의 5분 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우에는 법원에 보고하지 않아도 된다고 합니다. 대통령령으로 정한 금액이란 5000만 원 이하입니다.
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